Um dos problemas mais comuns no inventário brasileiro é o imóvel que não tem escritura registrada em nome do falecido — ou que tem escritura, mas sem matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis. Entender as opções disponíveis é o primeiro passo para regularizar a situação.
Por que tantos imóveis não têm escritura?
No Brasil, é muito comum que imóveis sejam transmitidos informalmente ao longo das gerações — por contrato de gaveta, promessa de compra e venda não registrada, herança não formalizada ou simples posse de fato. Isso cria uma situação em que a família tem a posse do imóvel, mas não a titularidade formal perante o registro de imóveis.
Qual é o problema no inventário?
Para incluir um imóvel no inventário, é necessário apresentar a matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis, com a titularidade em nome do falecido. Se o imóvel não tem registro ou está registrado em nome de terceiro, o tabelionato (no extrajudicial) ou o juiz (no judicial) não consegue formalizar a transferência do bem.
Principais situações e soluções
Imóvel com promessa de compra e venda não registrada (contrato de gaveta)
Nesse caso, o falecido comprou o imóvel mas nunca registrou a escritura definitiva. A solução mais comum é a ação de adjudicação compulsória, por meio da qual o juiz determina a lavratura da escritura em nome do comprador (ou de seus herdeiros), desde que comprovado o pagamento integral do preço.
Imóvel adquirido por posse prolongada (usucapião)
Se o falecido possuía o imóvel de forma mansa, pacífica e ininterrupta pelo período exigido em lei (entre 5 e 15 anos, conforme o tipo de usucapião), é possível regularizar a situação por meio da ação de usucapião judicial ou, em alguns casos, pelo reconhecimento extrajudicial de usucapião diretamente no cartório de registro de imóveis.
Imóvel em loteamento irregular
Se o imóvel está em loteamento que nunca foi regularizado perante a prefeitura e o cartório, o caminho pode envolver a regularização do próprio loteamento ou a busca de solução individual, dependendo das circunstâncias.
Escritura antiga sem atualização do registro
Se existe uma escritura antiga (em nome dos pais do falecido, por exemplo), mas o registro não foi atualizado, é necessário fazer a cadeia de transmissões — ou seja, registrar todas as transferências anteriores que não foram averbadas. O advogado pode orientar sobre o processo de retificação e atualização do registro.
Custo adicional
A regularização da titularidade antes do inventário acarreta custos adicionais: honorários advocatícios para a eventual ação judicial, custas processuais, emolumentos do cartório de registro de imóveis e eventual ITBI (imposto municipal). Esses custos se somam às despesas normais do inventário.
O que fazer na prática
Se o imóvel não tem escritura ou matrícula em nome do falecido, o primeiro passo é levantar toda a documentação disponível: contratos, recibos, certidões, comprovantes de pagamento. Com esse material em mãos, o advogado poderá indicar qual o caminho mais adequado para regularizar a situação antes ou durante o inventário.